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【財經觀察】證監諮詢改革條例 冀打造環球房託基金重鎮

发布者: AutoUp | 发布时间: 2020-7-28 09:20| 查看数: 26| 评论数: 0|帖子模式


  【香港商报网讯】目前香港有11隻房託基金(REITs),對比環球其他交易所,新加坡有43隻REITs、東京有62隻、紐約有78隻,香港REITs市場規模只屬中等。為進一步搞旺REITs市場,香港證監會最近就修訂《房地產投資信託基金守則》作諮詢,除建議放寬REITs的投資限制,還放寬其借貸比率上限。綜合市場分析,關鍵還在於是否提供包括稅務優惠在內的足夠誘因,吸引地產商分拆REITs上市。香港商報記者 鄺偉軒
  REITs全稱房地產投資信託基金,是以信託方式組成,主要投資於房地產項目(至少佔基金資產總值的75%)的集體投資計劃,旨在為投資者提供來自房地產項目,例如購物中心、寫字樓、酒店等的定期租金收入回報。香港最著名也是最大的房託基金,就是前稱領匯的領展(823)。


  今年6月證監會發布《房地產投資信託基金守則》修訂諮詢文件,提出容許房託基金在符合條件情況下,投資於少數權益的物業,即REITs可以做某個物業項目的小股東,讓REITs投資策略上更有彈性;同時建議把房託基金的借貸比例,由以往的45%提高至50%。該份諮詢文件中又提出,REITs投資物業發展項目時,可超越現有資產總值10%的上限的規定;並且建議將關連人士交易及須予公布的交易,與上市公司的規定大致看齊。市場人士認為,倘若香港REITs市場可以搞旺,有助香港搶佔成為環球REITs交易重鎮。
  令REITs投資更靈活
  華坊諮詢評估研究部主管黃頌民認為,證監會提出的建議中,以放寬REITs投資於少數權益的物業最為突出,可令香港REITs更多樣性,對投資者的吸引力也可以提升。因為以往不少內地和香港的地產商,均對菲律賓、印尼和柬埔寨等東南亞地區物業感興趣,但礙於現行《房託基金守則》所限,令他們不能透過旗下REITs投資該等物業。


  黃頌民認為證監會對REITs 的改革建議, 有利REITs投資可以更靈活。
  證監會放鬆REITs規管也非首次。證監會早年也放寬《房託基金守則》規定,容許REITs的持有人可從事物業發展,雖然證監會作出上述放寬,但香港一眾REITs當中,除領展進軍物業發展領域外,其餘香港上市的REITs,仍樂於停留在「收租佬」的角色,未有轉為從事房地產發展。
  黃頌民認為,由於香港REITs的最大股東絕大多數是物業發展商,若要進行物業發展,皆可透過母公司進行,待項目成熟後,才將之注入旗下的REITs當中。這可解釋為何除了領展之外,大多數REITs仍以收租物業為主。




  當前香港市場的REITs,大多是本港地產商如長實集團(1113)、鷹君(041)及恒基地產(012)分拆出來。觀乎一眾香港大地產商,還有新鴻基地產(016)、新世界發展(017)、信和置業(083)、九龍倉(004)、恒隆(010)及希慎(014)等,這些本港地產巨頭持有眾多物業,隨時可以分拆多隻REITs上市,更何況眾多內房股規模巨大,更有條件分拆REITs出來,但為何不見他們部署?
  華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為,香港當前欠缺吸引地產商及物業持有人分拆物業以REITs上市的誘因,緣於REITs沒有稅務優惠,又有派息限制之餘,同時須披露大量資料。事實上,市場上不少收租股如太古地產(1972)、九倉置業(1997)、希慎興業(014)及恒隆地產(101)等收租股的營運模式,已與REITs相當接近。


  梁沛泓認為當前REITs 並沒有稅務優惠,故地產商分拆REITs 上市意欲不高。
  分拆REITs誘因未夠
  梁沛泓稱,《房託基金守則》規定,若以REITs上市,持有人須為旗下物業的營運狀況作詳細公告,相反若以傳統公司形式上市,則毋須遵守如此嚴格規定,故對地產商而言,分拆項目對他們反而沒有多大優勢。
  另外有業界人士指出,諮詢文件沒有為REITs提供稅務優惠,這點合乎公平原則,證監會不應為了增加市場REITs規模,而犧牲公平原則。緣於一般人持有多個物業收租,也沒有稅務優惠,因而也不應該給予REITs特殊稅務優惠。
  香港REITs紛紛回歸
  港資地產商持有的房地產信託大多也在港交所(388)上市,即使曾經遠赴外地掛牌,最終也回歸香港,例如長和系旗下、擁有多個商場物業的置富產業信託(778)。


  置富產業信託於2003年8月,在新加坡交易所(SGX)上市。當時香港證監會剛剛發布《房地產信託基金守則》,目的是與鄰近市場「爭一日之長短」,務求吸引香港物業持有人,分拆旗下物業以房地產信託(REIT)形式在香港上市。及後,領展(823)及冠君產業信託(2778)先後於2005年及2006年成功上市。
  另一方面,置富產業信託於新加坡交易所上市後,雖然是以港元交易及報價,但交投不算活躍,最終於2010年4月回流香港作第二上市,及至2019年更從新加坡交易所除牌,改以香港為唯一上市地。
  置富2019年在新加坡除牌
  分析認為,香港房地產信託基金(H-REIT)局限於香港上市,反映H-REIT仍然未獲國際投資者所認知和接受。華坊諮詢評估研究部主管黃頌民表示,相對於新加坡,香港投資者對香港和內地物業較為熟悉,令香港地產商分拆物業並以REIT上市時,仍以香港為上市地。
  疫情後宜聚焦數據中心物流房託


  雖然香港貴為國際金融中心,但有資深投資者坦言,在港上市的房地產信託基金(REIT)所持有物業的種類,較鄰近市場狹窄;鑑於新冠疫情改變了宏觀環境,今後即使投資房地產信託,也會捨棄香港,埋首其他地區。
  時昌迷你倉創辦人時景恒,近年積極研究全球各地的REIT。時景恒稱,在新冠肺炎引發3月全球股災前,他的REIT投資組合,遍布香港、新加坡、美國及加拿大;但在3月股災過後,其REIT的投資組合已改為集中於新加坡。
  時景恒稱,作出上述決定,除了因為新加坡的REIT較為多元化,更因為當地監管機構近日修改法例,容許當地上市的REIT可因應新冠疫情而不派息;相反香港監管機構仍維持REIT派發收入90%的政策,反應確實較慢。
  再不改革投資人用腳投票


  當前,在香港上市的REIT當中,以酒店、商場及辦公室為主;在新加坡和日本上市的REIT,除擁有上述物業外,還有持有物流、醫療的REIT。時景恒認為,新冠肺炎改變了工商舖的價值,勢將嚴重影響派息,建議投資者未來應聚焦與物流、數據中心和迷你倉相關的REIT。
  日本REITs更成熟 值得借鏡
  近年全球各主要金融市場,紛紛藉着修改法例,吸引更多業主,分拆旗下物業以房地產信託基金(REIT)的方式上市。這不僅擴闊了金融市場的多樣性,更可藉此處理不良資產,釋放潛力,而日本正好是吸引REITs上市的良好例子。


  日本在1980年代末,一度經歷瘋狂的資產泡沫。及至1990年資產泡沫爆破後,當地物業市場一沉不起。1998年,日本政府制定《關於通過特殊項目公司行特定資產流動化規定》,通過把資產證券化(Asset Securitization)處置抵押資產或擔保債券,從而協助當地企業激活手上資產,為日本房地產證券化奠定了法律基礎。
  2000年5月,日本政府允許信託對房地產進行投資,正式引入日本版的房地產信託基金(J-REIT)。2005年至2007年間,日本REIT市場高速起飛,市場規模經歷「放射式」增長。
  而近年在日本首相安倍晉三大力推行「安倍經濟學」的背景下,日本經濟開始走出長期衰退的陰霾,帶動當地REIT市場更為蓬勃。當前,在數量及市值方面,日本均跑贏新加坡和香港,成為亞洲最大的房地產信託基金市場。

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