【疫後新模式】李秀恒打造工廈活化新模式

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　港島傳統工業集中地的黃竹坑，近年搖身一變成為新晉商貿區。廠商會永遠名譽會長、金寶控股主席李秀恒看準區內發展潛力，近日手活化旗下的偉晉中心一期及二期，目標是改裝成為一幢寫字樓及一幢酒店，只租不售，預期2022年完工，務求打造成為疫後工廈活化新模式。
　李秀恒在80年代自立門戶，由做鐘表加工的工廠起家，至創立金寶集團從事鐘表零件生意，其後逐漸轉型至集工業、物業及古董投資於一身的百億級企業家。他一手創辦的金寶國際規模逐步擴大，最高峰期集團員工超過2000人。
　近年李秀恒除埋首鐘表業務外，也看到本地活化工廈政策帶來的商機。李秀恒接受本報記者訪問時談到，他將會投資約6億元，活化2002年購入的位於黃竹坑道的偉晉中心及立興工業大廈(後易名為偉晉中心二期)，預期活化後總樓面面積約18萬平方呎(每幢約9萬平方呎)。
　他介紹稱，其中一幢大廈將會活化為23層高的辦公大樓，提供約9萬平方呎的商務空間，預期呎租約30元。以此估算，每月租金收入可望達到270萬元。至於另一幢則會改建為24層高、擁有139間客房的四星級酒店，預期房租介乎1000至1300元一天。時間表方面，辦公大樓部分可望於2022年初落成，酒店部分可望於2022年6月初完成。
　辦公大樓預期2022年初落成
　「活化工程完成後，由偉晉中心經行人天橋步行至港鐵黃竹坑站B出口只需兩分鐘，來往金鐘和中環等核心商業區，僅需約10至15分鐘。」李秀恒談到酒店發展前景時稱，「偉晉中心是區內唯一港鐵上蓋的商廈，具有一定優勢。酒店部分計劃會交給本港有規模的酒店管理機構管理，考慮到疫情隔離政策，屆時酒店會配套居家辦公家具、健身房、遊戲室、會議室等。」
　「考慮酒店加寫字樓辦公的設計，正是為疫情期間從用戶的角度出發，減少住戶用於上班的交通時間，日後該商廈推出後，希望吸引國際機構租戶，他們既可到寫字樓商談生意，又能很快地入住酒店休息。」李秀恒表示，這可能是疫情過後全世界一種新的辦公模式。
　葵涌KC100項目出租率近100%
　李秀恒對於偉晉中心充滿信心，他談到，2010年金寶集團以4.18億元購入葵涌活化項目KC100，前身為葵涌運通製衣大廈，2016年完成活化工程。項目備受市場推崇，KC100的總樓面面積約30萬平方呎，主要分為辦公室及商場，呎租由活化前約11元升至27元，出租率近100%。
　展望未來，完成偉晉中心項目後，李秀恒打算發展油塘榮山工業大廈，該工廈樓面面積55萬平方呎，項目規模比之前的工廈活化項目都要大。當被問到工廈資產越來越多，未來有沒有機會獨立打包上市時，李氏回應稱暫時沒有上市計劃，也沒有上市需求。
　制度僵化阻礙工廈活化
　香港如何能在疫後重新出發？李秀恒談到，其中一點必須做到的是改善港府內部的效率及作風。他以智能馬桶為例，日本的智能馬桶大受歡迎，只是香港的馬桶規定要用海水沖廁，因而在安裝智能馬桶方面大受制約，李氏建議港府跟隨時代變化，靈活應對。
　李氏在他的博客中談到：「今次新冠病毒疫情全球大流行，改變人們不少生活習慣、衛生觀念和工作模式，也令租客和遊客對商廈及酒店內的衛生設施要求提高，因此有業主在申請將工廈改建成酒店時，特意於圖則中增設額外洗手設施和智能廁所，目的是加強衛生配套，方便客人。但屋宇署在審批時，仍沿用新冠病毒疫情爆發前的準則，完全沒體會到圖則改進的『好意』，以額外設施不符準則拒批。試問這對於有意活化工廈的業主打擊有多大？」
　據今年7月發展局回覆立法會議員查詢數據顯示，由2018年10月至今年6月底，政府共收到44宗工廈活化申請，迄今只批出28宗(平均一年約14宗)，這與上一次政府推行工廈活化計劃時期(2010至2016年)平均每年批出約25宗有明顯差距。
　香港做好金融就是對國家做貢獻
　近日香港定位問題再次引發熱議，李秀恒表示，香港要積極融入大灣區發展，發揮好國際金融中心優勢，就是好的定位。
　李氏談到，香港的金融做得很好，服務好陸續來港上市的中概股等，做好資金配給，利用外匯自由結算的優勢，就是對國家的一大貢獻。
　他續稱，未來香港扮演着國家對外窗口的角色，發揮作為人民幣離岸結算中心、國際資產管理中心和國際航運中心的角色，利用「一國兩制」和優良法治的優勢，發展成為國際創科中心，香港的明天就會越來越好。（記者 蘇尚 周健鑫）